Strick Rechtsanwälte & Steuerberater is een in Kleve gevestigd kantoor met tevens Nederlandstalige partners en medewerkers. De hieronder gepubliceerde artikelen zijn met dank aan en toestemming van Strick overgenomen. Zie voor de contactgegevens onderaan.


„Energieausweis“ sinds 1 mei 2014 verplicht 

Huiseigenaars in Duitsland zijn sinds 1 mei 2014 verplicht, om bij verkoop of verhuur (ook ongevraagd) bij bezichtiging de “Energieausweis” te presenteren. Sinds deze datum kan een verhuurder/verkoper niet als voorheen vrijblijvend met deze verplichting omgaan. Onder meer zijn vanaf 2015 bejaarde verwarmingsketels niet meer toegestaan en voor nieuwbouw gelden m.b.t. energieverbruik strengere normen. Via de “Energieausweis” krijgt de huurder/koper inzicht hoe het met de energiebesparende maatregelen van het pand is gesteld en/of met welk bedrag aan energiekosten hij kan rekenen. In het kader van de Europese regelgeving moeten ook in Duitsland de meeste woningen bij verkoop of verhuur voorzien zijn van een energielabel, vergelijkbaar met het label dat al jarenlang prijkt op koelkasten, diepvriezers en wasmachines.

De kosten van energie zijn in Duitsland hoog. Het is daarom verstandig te weten hoeveel energie uw woning bij normaal gebruik verbruikt. Er bestaan al naar gelang in welk jaar het huis werd gebouwd (vóór of na 1977) twee soorten energielabels, het verbrauchsorientierte en het bedarfsorientierte energielabel. In de bedarfsorientierte Energieausweis staat vermeld wat de bouwkundige staat van de woning en de staat van de verwarmings- en warmwaterinstallatie zijn. Tevens staat vermeld welke energiebesparende maatregelen zijn getroffen en welke eventueel nog getroffen kunnen worden. In de verbrauchsorientierte Energieausweis staat het energieverbruik van de afgelopen jaren vermeld met suggesties tot energiebesparende maatregelen.

Opmerkelijk is dat beide energiepassen, hoewel heel verschillend, voor de wet gelijk zijn en beide tien jaar geldig zijn; dus ook de vergunningen die voor 1 mei 2014 zijn afgegeven.

Heeft u vragen inzake het wettelijke kader bij verkoop of verhuur van vastgoed in Duitsland, neem dan contact op met Freddy Heinzel of Alexander Crämer.

 

Makelaars moeten klanten beter voorlichten

Sinds een aantal weken is de nieuwe EU-consumentenrichtlijn van toepassing. Deze houdt in dat klanten op duidelijke wijze moeten worden voorgelicht over hun recht om te herroepen. En deze regeling betreft ook makelaars van vastgoed in Duitsland. Zij dienen hun kopers te informeren over het recht om een koopcontract te annuleren. 
Hoe de informatie over het herroepingsrecht er uit dient te zien, is in Duitsland wettelijk geregeld. Kopers moeten heel duidelijk op de hoogte worden gesteld dat ze een overeenkomst binnen veertien dagen zonder opgave van redenen kunnen herroepen. Deze termijn begint met de dag van de totstandkoming van het koopcontract.
Ook moet in deze informatie melding zijn gemaakt van de gevolgen van een herroeping. Als namelijk de koper niet of niet nauwkeurig genoeg is voorgelicht, komt het recht om te herroepen pas na twaalf maanden na de totstandkoming van de overeenkomst te vervallen. Om van het herroepingsrecht gebruik te kunnen maken, moeten kopers door middel van een ondubbelzinnige verklaring hun beslissing, om van de aankoop af te zien, te kennen geven. Dat kan per brief, e-mail of telefonisch. Indien een koopovereenkomst volgens de regels en op tijd wordt herroepen, dienen reeds betaalde bedragen te worden teruggestort.

Gebreken na oplevering? Garanties en afspraken in de koopakte 

Bij aankoop of verkoop van vastgoed maken veel Nederlanders vaak dezelfde fouten. In Duitsland bestaan voor dit soort transacties bepaalde formele vereisten. Al hetgeen samenhangt met de aankoop of verkoop van vastgoed dient in de koopovereenkomst te worden opgenomen. Nu is het meestal zo dat koper en verkoper over tevoren besproken kwesties concrete afspraken maken. Er worden bijvoorbeeld garanties afgegeven m.b.t. algemene toestand van een perceel. Ook wordt door de verkoper gegarandeerd dat het perceel voor permanente bewoning geschikt is, dat het pand asbestvrij is, dat het zwembad dicht is, dat het dak niet lekt en dat er geen worm in het houtwerk zit. Deze garanties worden voor een deel door de makelaar afgegeven of ook door de verkoper zelf. Achteraf kunnen er mankementen aan het licht komen, hoewel tevoren werd beweerd dat er geen verborgen gebreken zouden bestaan. Dan ligt er heibel in het verschiet, omdat het moeilijk is aanspraken te doen gelden. Want men moet als koper natuurlijk kunnen bewijzen dat zus en zo is beweerd en dat er garanties inzake de toestand van het pand werden afgegeven, respectievelijk dat de tegenpartij wel degelijk kennis had van de gebreken, maar deze heeft verzwegen. Daarom is het belangrijk dit soort garanties en toezeggingen in de notariële koopakte te laten opnemen. Al hetgeen men wenst en wil bereiken moet in deze koopakte worden opgenomen.

Deze wenk komt uiteraard niet van de kant van de notaris, gezien de notaris een soort ambtenaar in functie is. Hij dient neutraal te blijven en niet de ene partij beter te adviseren dan de andere. Derhalve is het geboden in deze een onafhankelijke zaakwaarnemer, een advocaat, in te schakelen.

Heeft u vragen over de aan- en verkoop van vastgoed in Duitsland, neem dan contact op met Alexander Crämer.

Strick  |  Siemensstraße 31  |  D-47533 Kleve  |  Tel: +49 (0)2821 7222 0  |  kanzlei@strick.de